不動産取引における越境問題とその解決方法
不動産の取引をしていると、越境問題とは切っても切れない関係にあることを思います。
マンションの1室の取引では、通常物件状況報告書には越境に関する記載はありませんが、一戸建てや土地の取引の際は注意が必要です。
注意が必要と言っても、売主や買主が直接注意を払う必要はありませんが、不動産業者にとっては注意が必要です。
何十年も経過した戸建てや古い土地の取引の際にはほぼ必ず越境問題が発生します。
越境問題とは、どちらかが他の土地や建物に侵入している状態を指します。
もし売主側が越境している場合、その越境が容易に解消できるような問題であれば、売買時に解消することで問題は解決します。
一方で、越境されている側の場合は、買主にそのことを説明し、了承のうえでの購入という形になります。
このような越境問題ですが、正直なところそれほど心配することはありません。
何十年も前から建物や木立、塀や垣根などが存在し、これらの要素は成長して越境を引き起こす可能性があります。
また、建物や塀は増築や傾きによっても越境が生じます。
これらの越境は故意ではなく起こっているものです。
そのため、不動産の土地や一戸建ての取引ではほぼ必ず何らかの越境問題が存在すると考えてください。
ここで言いたいのは、越境問題があったとしても、取引に不利になったり価値が下がったりすることはほとんどないということです。
売主側が越境している場合、それが解消可能であれば、売買時に解消することで問題は解決しますが、解決できない越境の場合は、測量士によって正確に測量し、隣接地の所有者と越境の範囲を確認します。
その後、将来的に越境物を撤去し、再度建築する場合は、越境物を敷地内に収めて建築する旨を売主と隣接地所有者との間で合意し、覚書として結びつけることになります。
不動産取引における境界問題についての注意事項
不動産の売買契約においては、売主が所有していた覚書が将来にわたり効力を継続することがあります。
これは、もし不動産の所有者が変わった場合でも、新たな所有者である買主も同様にこれらの覚書を引き継ぐことを意味します。
売主と買主が隣接地の所有者と協議する際には、境界を越える行為は許されません。
もし越境が行われると、測量の結果が正確にならず、問題が生じる可能性があります。
測量が正確に行われなかった場合、売主には売買契約の特約により解除権が与えられています。
つまり、売主は契約を解除することができます。
ただし、買主が解除を望まずに取引を続行する場合もありますが、これはあまり一般的ではありません。
さらに、境界を越える物の種類はさまざまです。
参考ページ：名古屋市不動産売却｜土地・戸建売買の越境についての対応方法
立木、塀、垣根、雨樋、庇、フェンス、カーポートの支柱、門、建物、擁壁などが該当します。
これらは不動産の所有者が異なる場合に問題が生じる可能性があるため、注意が必要です。
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